Від 20,6% до 8,6%: як змінювались іпотечні ставки в Україні та що далі

«Квартирне питання» в Україні завжди було достатньо гострим. І якщо в радянські часи проживання двох поколінь в одній квартирі вважалося майже нормою, згодом підходи змінились. Та й якісного житла на момент здобуття Україною незалежності було не так багато. Тому для багатьох родин питання придбання квартири було й залишається актуальним. Зокрема, значна кількість людей бажає придбати житло саме на первинному ринку — що відповідає сучасним вимогам щодо якості та комфорту.

Однак далеко не всі можуть собі дозволити купити квартиру за власні заощадження. З іншого боку, забудовники не завжди мають достатньо вільних коштів, щоб побудувати житловий комплекс без залучення додаткового фінансування. Для обох сторін — як для покупця житла, так і для забудовника — зручним варіантом є іпотечне кредитування. Воно допомагає громадянам у придбанні житла, а у випадку купівлі його на первинному ринку — ще й сприяє розвитку будівельної галузі. Тому банки стали важливою ланкою як для розвитку будівельного сектору, так і для задоволення потреб громадян у власному житлі.

Проте ставки за іпотечними кредитами не завжди були прийнятними. Загалом рівень ставок залежить від значної кількості факторів: від вартості залучення банком коштів (на яку в більшості випадків впливає рівень облікової ставки НБУ), економічної ситуації в країні, умов конкретної кредитної програми, рівня ризиків кредитування, рівня попиту на іпотеку та конкуренції на ринку тощо.

Більшість із цих факторів є взаємопов’язаними. Наприклад, попит на іпотеку залежить, зокрема, від економічної ситуації в країні. Стан економіки впливає на купівельну спроможність громадян, рівень інфляції, курс гривні, облікову ставку, вартість будівництва, а також опосередковано — на динаміку цін на житло та рівень попиту. Всі ці фактори взаємодіють між собою та в комплексі формують ситуацію, яка сприяє підвищенню або зниженню ставок.

За даними НБУ про динаміку середньозважених ставок за новими іпотечними кредитами фізичних осіб, у період з 2006 по 2021 рік (включно)   ставка коливалась від 11,8% до 20,6%. У більшості років вона перебувала в діапазоні 15,5%–17,5%, а середнє значення склало 16,2%.

Максимальна середньозважена ставка за цей час була зафіксована у 2009 році. Це стало наслідком високої інфляції у попередні роки (16,6% у 2007 році та 22,3% у 2008 році), стрімкого зростання цін на житло (наприклад, у Києві вартість квадратного метра зросла на 71% у 2007 році та ще на 19,7% у 2008-му), а також значного підвищення курсу долара (+52,4% станом на 01.01.2009 порівняно з попереднім роком). У цих умовах громадяни почали активно інвестувати в нерухомість як засіб збереження коштів, джерело пасивного доходу або об’єкт для подальшого перепродажу.

Оскільки більшість громадян не мали змоги купити житло за власні кошти, зріс попит на кредити. За 2007 рік обсяг іпотечного портфеля банків зріс удвічі, а за 2008 рік — ще у 2,2 раза. Це позитивно вплинуло не лише на кількість угод на вторинному ринку, а й сприяло збільшенню обсягів будівництва. Так, за підсумками 2007 року обсяг житла, зданого в експлуатацію, зріс на 18,7% порівняно з попереднім роком.

У період «квартирного буму» банки, зважаючи на побажання клієнтів, пропонували програми кредитування з мінімальним власним внеском, що підвищувало ризики. На тлі зростання попиту та ризиків у 2009 році середньозважена ставка сягнула 20,6%. У 2010 році вона все ще була високою (19,3%), але на тлі падіння цін на нерухомість (–22,7% у 2009 році та — 9,7% у 2010-му) й відносної стабільності курсу долара в 2011 році ставка знизилася до 16,4%.

Наступний стрибок — до 18,5% — стався у 2013 році через підвищення цін на нерухомість. Але вже в 2014 році й ціни, і ставка знову знизилися — до 16,9%.

У 2015 році середньозважена ставка складала 11,8%, у 2016 — 12,4%. У 2017 році вона зросла до 17,4%, що, ймовірно, було пов’язано із забороною валютного кредитування та переведенням частини кредитів у гривню на тлі девальвації. На рівні 17,4%–17,5% ставка трималася три роки — з 2017 по 2019. Потім почалося її поступове зниження: до 13,3% у 2020 році та до 12,2% у 2021-му.
Більш детально динаміку ставок та цін на нерухомість наведено в додатку до даного матеріалу.

Після початку повномасштабної війни потреба в житлі стала актуальною, як ніколи. За даними Світового банку, в Україні було знищено або пошкоджено приблизно 13% житлового фонду, від чого постраждало понад 2,5 мільйона домогосподарств. Близько 3 млн українців нині проживають у пошкодженому житлі. Крім того, нове житло потрібне ВПО, кількість яких на середину березня 2025 року становила 4,6 млн осіб.

Починаючи з 2022 року, ставки за іпотекою демонструють суттєве зниження — переважно завдяки запуску державної програми «єОселя» в жовтні 2022 року. Програма передбачає кредитування за зниженими ставками через акредитовані банки, а держава (в особі компанії «Укрфінжитло», створеної Мінекономіки) компенсує банкам різницю між ринковою та пільговою ставкою.

У 2022 році середньозважена ставка склала 8,6%, у 2023 — 9,4%, у 2024 — 8,8%.

У 2024 році було здійснено переорієнтацію програми «єОселя» на кредитування купівлі житла на первинному ринку. І вже з початку 2025 року, за даними «Укрфінжитло», кожна друга іпотека в межах програми «єОселя» видається на житло від забудовника. За оцінкою Мінекономіки, кожна гривня, вкладена в програму, генерує щонайменше 2,6 грн мультиплікативного ефекту в будівельній галузі. До речі, за підсумками 2024 року обсяг зданого в експлуатацію житла зріс на 32% у порівнянні з 2023 роком і досяг 85% від рівня довоєнного 2021 року.