Наскільки доступною є купівля власного житла для пересічних громадян?

За даними НБУ, наведеними у Звіті про фінансову стабільність, за І–III квартали 2025 року кількість операцій на ринку нерухомості порівняно з аналогічним періодом 2024 року збільшилася лише на 7% і склала 238 тис. угод. Найбільше угод було зафіксовано у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис. відповідно).

Переважно купують квартири — на них припадає близько 2/3 угод. Найбільшу популярність має невелике та відносно недороге житло на вторинному ринку (середня площа квартири — 38 кв. м, будинку — 70 кв. м). Частка нового житла в угодах помітно зростає переважно лише в містах на заході країни, хоча пропозиція на первинному ринку загалом є. Покупців стримує, зокрема, невідповідність між характеристиками та цінами житла, виставленого на продаж, і тим житлом, яке вони прагнуть купити. Загалом активному розвитку ринку житлової нерухомості заважають високі безпекові ризики та проблеми з електроенергією внаслідок руйнування енергетичної інфраструктури.

Протягом дев’яти місяців 2025 року внаслідок повітряних атак ворога було пошкоджено удвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року.

Через низький попит на купівлю нерухомості в недобудованих об’єктах забудовники потерпають від браку коштів, тому пропозиція житла на первинному ринку поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів. Започаткування нових будівельних об’єктів спостерігається здебільшого в західних регіонах, які є більш безпечними з погляду ризику руйнувань унаслідок обстрілів. Ціни на житло за період повномасштабної війни також найбільше зросли в західних регіонах країни.

За даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку спостерігається у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Найнижчі ціни — у Запоріжжі та Миколаєві.

У зв’язку з тим, що переважає купівля квартир на вторинному ринку, іпотека наразі не має значного впливу на загальний ринок купівлі-продажу житла. Частка угод купівлі-продажу з використанням іпотечних кредитів у I та II кварталах 2025 року становила 2%, а в III кварталі зросла до 3%.

Водночас у сегменті новозбудованого житла віком до трьох років кожна п’ята квартира купувалася в іпотеку. Це пов’язано з тим, що державна програма доступного житла «єОселя» сфокусована на купівлі житла на первинному ринку — з метою додатково стимулювати розвиток будівельної галузі та ринку будівельних матеріалів. Тому на первинному ринку купівля житла з використанням іпотеки становить 60% від загального обсягу. При цьому близько 44% угод укладаються під готове житло від забудовників. Обсяги іпотеки під житло, що ще споруджується, зростають повільно.

За даними НБУ, протягом трьох кварталів 2025 року найбільш активно іпотека використовувалася в Київській області: співвідношення кількості нових іпотечних кредитів і договорів купівлі-продажу житла сягало 8,8%. Далі за цим показником — Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), м. Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Значення показника від 2% до 3% мають Тернопільська, Чернігівська, Вінницька та Львівська області. В усіх інших областях цей показник не перевищує 2%. Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.

Основною категорією позичальників залишаються військовослужбовці та правоохоронці — вони отримали майже 40% нових іпотек у 2025 році. Також у 2025 році зросла частка позичальників — внутрішньо переміщених осіб: вони становлять близько 10% від нових іпотечних кредитів.

Пошкодження енергетичної інфраструктури ускладнює умови проживання у великих містах, тому співвідношення середньої ціни типового житла до середнього річного доходу родини (індикатор price-to-income) дещо знизилося. Так, за даними НБУ, станом на 30.11.2025 у Києві цей показник як на первинному, так і на вторинному ринку становив 8,6 року, що демонструє зниження за рік (станом на 30.11.2024 — 9,8 року). Порівняно з довоєнним періодом зниження є ще більш суттєвим. Однак, попри зниження, такий рівень індикатора все одно свідчить про низьку доступність придбання житла без використання кредитів: у середньому на купівлю житла родині потрібно спрямовувати всі свої доходи понад 8 років. Тому іпотека залишається актуальним варіантом придбання житла.

Для можливості погашення кредиту розмір щомісячних платежів не повинен перевищувати 40% доходу родини. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою «єОселя» родині достатньо мати щомісячний дохід близько 30 тис. грн для кредитів під 3% та близько 42 тис. грн — для кредитів під 7%. Водночас ефективні ставки за власними іпотечними програмами банків, з огляду на облікову ставку НБУ на рівні 15%, наразі залишаються значно вищими. Для обслуговування кредиту за ринковими ставками сукупний щомісячний дохід родини, як мінімум, має перевищувати 80 тис. грн. Зокрема, за розрахунками НБУ, для обслуговування кредиту під 18% дохід має становити близько 84 тис. грн. При цьому середня зарплата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн. Тобто коло громадян, які можуть обслуговувати кредити за ринковими ставками, є обмеженим, що стримує розвиток іпотечного кредитування. За сприятливих економічних умов у 2026 році можливе зниження облікової ставки НБУ, що може вплинути на певне зниження ставок за іпотечними кредитами. Але доступність іпотеки за ринковими ставками все одно залишатиметься помірною.

Ставки державної програми «єОселя» є доступними для переважної частки громадян, однак її модель, що діяла до 2026 року, мала певні вади, які періодично спричиняли брак фінансування. Тому у грудні 2025 року Кабмін ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі «єОселя». Держава звузила перелік категорій населення, яким іпотека надаватиметься за пільговими ставками, та обмежила спектр житла, яке можна купувати за такими кредитами (пільгові кредити поширюватимуться на купівлю дешевшого житла). За такими кредитами будуть низькі фіксовані ставки; банки отримуватимуть винагороду за роботу з позичальниками, а з часом передаватимуть портфель іпотек компанії «Укрфінжитло». Підтримку решти клієнтів планують здійснювати шляхом часткової компенсації процентних платежів.