Державна програма «Доступна іпотека 7%» стимулює активізацію іпотечного кредитування

Згідно даних, отриманих НБУ  шляхом  анкетування банків за результатами першого півріччя поточного року, спостерігається активний розвиток іпотечного кредитування. Так, за січень - червень 2021 року банками було надано  4652 іпотечні кредити  на загальну суму 3,6 млрд грн. Це в  3,4 рази перевищує показник аналогічного періоду попереднього року за обсягом кредитів та в 2,4 рази - за кількістю кредитів. При цьому питома вага нових кредитів на купівлю нерухомості на вторинному ринку  в травні та червні суттєво зросла у порівнянні з попередніми  місяцями та  аналогічними періодами  2020  року. Так, за червень 2021 року питома вага кредитів, наданих на купівлю нерухомості на вторинному ринку, склала 91% (проти  81% за червень 2020 року). Причина – відсутність у більшості банків зацікавленості у кредитуванні на первинному ринку іпотеки через високі  вимоги НБУ  до резервування таких кредитів.

Середньозважена ефективна ставка іпотечного кредиту становила в червні  2021 року 17,3% на первинному  ринку та  13,2% – на вторинному ринку. За другий квартал ставки на  первинному та вторинному ринку знизились на 0,1 в. п. та на 0,7 в. п, відповідно.

До регіонів – лідерів іпотечного кредитування належать : Київ та  Київська область (укладено 41% угод від їх загальної кількості), Харківська область,(10%), Львівська (6%), Дніпропетровська (6%) та Одеська область (5%).

Спостерігається суттєва концентрація кредитних портфелів: 90 % угод, укладених за перше півріччя 2021 року, було підписано 5 банками – лідерами кредитування іпотеки.

 За обсягом портфелю іпотечних кредитів в національній валюті, станом на 01.07.2021 до ТОП-5 лідерів входять : AT КБ «ПРИВАТБАНК», АТ «КРЕДОБАНК», АТ «ОЩАДБАНК», АБ «УКРГАЗБАНК» та АТ  КБ «ГЛОБУС». Більш детальна статистика наведена в додатку до  матеріалу.

 

Загальний іпотечний кредитний портфель станом на 01.07.2021 складав  23,8 млрд грн.  При цьому  валютні кредити, надані в попередні роки, формують  47,3% портфелю. Якість валютного кредитного портфелю  є низькою – валовий обсяг непрацюючих кредитів складає 95% від валового валютного портфеля. Портфель кредитів в національній  валюті має значно кращу якість: питома вага непрацюючих кредитів  складає 16,4%. Загальна питома вага  непрацюючих кредитів складає 53,6% від валового кредитного портфелю. Але проблемні кредити є достатньо зарезервованими: покриття  непрацюючих кредитів резервами складає 87,6%. Завдяки цьому, питома вага чистих непрацюючих кредитів (за вирахуванням резервів) складає  лише 13% від чистого кредитного портфелю.

Позитивний вплив на розвиток іпотечного кредитування має, в тому числі, впровадження з березня 2021 року державної програми «Доступна іпотека 7%». На даний час партнерами програми є 16 банків, але видані кредити мають лише 8 банків. За даними  Фонду розвитку підприємництва, станом на  16.08.2021 за програмою було видано  696 кредитів на загальну суму 590 млн грн. При цьому основна частка кредитного портфелю видана 5 банками-лідерами (ними укладено 686 зі  696  діючих кредитних угод). Поки що переважає кредитування вторинного ринку нерухомості: станом на 16.08.2021,  77,3% кредитних договорів  були укладені на купівлю нерухомості, яка вже введена в експлуатацію (75,2% від загального обсягу кредитів було надано на купівлю  на вторинному ринку квартир  та 2,39%- на купівлю домоволодінь). Основну частку кредитів було  надано на купівлю нерухомості в Києві (33,5% від обсягу портфеля)  та Київській області (30,8%). З інших областей найбільш активно кредитувалась купівля нерухомості в Харківській  області (6,4% від обсягу портфеля), Львівській області (5,7%) та Рівненській області (4,9%).

За обсягу та кількістю укладених кредитних договорів,  а також за відсотком узгодження заявок  лідирує АТ «КРЕДОБАНК» : станом на 16 серпня він уклав  25% від  загальної  кількості кредитних угод за державною програмою та видав 25,6% від загального обсягу наданих кредитів. На другому місці - АБ «УКРГАЗБАНК» (21,7% від загального обсягу кредитів та 19,7% від загальної кількості угод). Обидва лідери кредитують як первинний, так  і вторинний ринок житла (квартири та домоволодіння). Третє місце посідає  АТ «ОЩАДБАНК», який поки що кредитує лише вторинний ринок. Питома вага його кредитного портфелю в загальному обсязі кредитів за програмою «Доступна іпотека 7%»  складає 19,7%, а кількість кредитних договорів формує  19,1% загальної кількості. На четвертому місці – АТ  КБ «ГЛОБУС». Його кредитний портфель  складає 17,43 % від загального обсягу,  а кількість договорів  17,82%. При цьому банк «Глобус» є беззаперечним лідером з кредитування купівлі квартир на первинному  ринку нерухомості: його портфель формує 58,6% від портфелю кредитів, наданих на придбання об`єктів  незавершеного будівництва.  Також до п`ятірки лідерів державної іпотечної програми входить AT КБ «ПРИВАТБАНК», який на даний час  працює лише на вторинному ринку (видано 14,2% від загального обсягу іпотечного портфелю за програмою та укладено  16,9%  від загальної кількості кредитних угод).

Поки що питома вага кредитів, наданих за програмою «Доступна іпотека 7%», в загальному обсязі іпотечного кредитування є незначною. На даний час одним з факторів, що стримують кредитування за цією програмою на ринку первинної нерухомості, є заборона надання кредитів під заставу  житла, що введено в експлуатацію більше, ніж  за 3 роки  до розгляду кредиту. Ця умова є доцільною з точки зору стимулювання будівництва. Але існує ще одне обмеження : за умовами програми в якості предмету іпотеки на первинному ринку житла можуть виступати лише майнові права на незавершене будівництво.  Тобто, між забудовником та потенційним позичальником повинен бути укладений договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, що будується та/або фінансування повинно здійснюватись через Фонд фінансування будівництва. На даний час такий механізм є найбільш законодавчо  регламентованим. Але значна кількість забудовників використовує інші типи договорів фінансування будівництва: попередні договори, форвардні контракти тощо. Таким чином, суттєво обмежується коло забудовників,  в яких  можна придбавати квартири в рамках програми та, як наслідок, звужується спектр позичальників, що можуть скористатись пільговим кредитом.

Подальшому розвитку програми «Доступна іпотека 7%» та розширенню спектру її застосування може сприяти,  в тому числі, вдосконалення  нормативної бази, що регулює фінансування будівництва, та забезпечення максимального захисту прав  інвесторів за всіма типами договорів та схемами фінансування.