Незважаючи на кризу, будівництво нового житла триває: за даними Держстату, за січень-жовтень поточного року обсяг будівельного ринку на 13,6% перевищив показники аналогічного періоду 2015 року. За 3 квартали 2016 року обсяг зданого в експлуатацію житла склав 5,7 млн. м2. В кінці листопада в Києві пропонувалися нові квартири більш, ніж в 230-ти новобудовах. Крім Києва і Київської області, найбільш активно вводиться в експлуатацію житло у Львівській, Одеській та Івано-Франківській областях. Однак активність покупців не надто висока. За останні кілька років купівельна спроможність «середнього українця» серйозно знизилася, а довіру до ринку первинної нерухомості підривають скандали , що періодично виникають навколо недобудованих об'єктів.
При цьому, якщо в період «кредитного буму» велика частина квартир купувалася в кредит, то зараз, за оцінками операторів ринку нерухомості, частка таких угод не перевищує і 5%. Через значні ризики іпотечного кредитування, високі процентні ставки та низький платоспроможний попит з боку населення, кількість банків, що пропонують кредити на покупку квартир в новобудовах, на даний момент невелика. З ТОП-50 банків, більш-менш активно працюють на цьому ринку лише 13. Кредити, як правило, видаються на купівлю квартир в будівельних об'єктах, за якими у банку є договір про співпрацю з забудовником. Перш ніж прийняти рішення про кредитування покупки житла в тому чи іншому будинку, банк ретельно вивчає законність будівництва і розробляє оптимальну схему роботи із забудовником. А потім протягом всього періоду будівництва стежить за ходом будівельних робіт. Це знижує ризики не тільки для банку, але і для позичальників. Адже однією з основних небезпек покупки квартири в споруджуваному будинку є ймовірність того, що будинок можуть не добудувати або не прийняти в експлуатацію через невідповідність документації вимогам законодавства. На даний момент тільки в Києві налічується понад 40 незаконних будівельних об'єктів, в частині з яких забудовники продають квартири (такі дані були наведені в звіті НБУ про фінансову стабільність, опублікованому в грудні поточного року).
Якщо говорити про умови кредитування, то більшість банків обмежують термін кредиту 10-15 роками. На термін до 30 років кредитує тільки банк «Аркада». А на 20 років (з проаналізованих нами ТОП-50 банків) кредити пропонують ще 8: «Урсоцбанк», «Укргазбанк »,« Сбербанк »,« Ощадбанк »,« Креді-Агріколь »,« Кредобанк »,« ВіЕс-банк » та «Глобус». Правда, програмою «Ощадбанку», та банку «Креді-Агріколь» передбачено кредитування покупки нерухомості на первинному ринку тільки за умови надання в якості застави нерухомості, що вже належить позичальникові.
Вимоги щодо мінімального власного внеску позичальника при купівлі житла варіюються від 20% (пропонує тільки банк «Аркада») до 50%. Причому вони можуть відрізнятися навіть в різних програмах одного і того ж банку. Але найбільш поширеним є внесок 30-40%. У багатьох банків є обмеження по сумі кредиту (як правило, не більше 1,5-2,0 млн. грн.).
Ставки в програмах різних банків істотно відрізняються, тому що залежать, в тому числі, від умов співпраці з конкретними будівельними компаніями. В основному вони коливаються в діапазоні 21-23%. Плюс банки, як правило, стягують одноразову комісію при видачі кредитів (від 0,75% до 1,5%). Щомісячна комісія застосовується рідше, але теж зустрічається (від 0,1% до 0,5%). Крім того, практично всі банки вимагають страхувати об'єкт застави, а багато - ще й життя таі / або працездатність позичальника.
Але іноді банки можуть запропонувати клієнтам більш низьку ставку за рахунок отримання компенсації від забудовника. Мінімальна процентна ставка, що фігурує в кредитних програмах банків, становить 10%. Її пропонує на покупку житла в своїх об'єктах банк «Аркада». Таку ж ставку декларує банк «Інвестицій та заощаджень» - на покупку квартир в уже завершеному ЖК «Небос Хілл» (м.Луцьк). Ставку 12,99% надає банк «Львів» за своєю партнерською програмою з компанією «Новий Львів». Ця ставка застосовується при кредитуванні на термін до 5 років за умови наявності власного внеску в розмірі 50%. При видачі кредиту стягується також одноразова комісія в розмірі 1,5%.
Поширена також плаваюча процентна ставка (іноді, починаючи з другого-четвертого року обслуговування кредиту). За такою схемою працюють: «Укрсоцбанк», «Кредобанк», «Сбербанк», «ВіЕс-банк» та інші. Як варіант, ставка може бути і фіксованою, але в перші кілька років - більш низькою, ніж у наступні роки. Наприклад, програми банку «Глобус» в рамках співпраці з компаніями «Укрбуд» та «Омокс» передбачають на перші 2 роки ставку 16,5%, а на наступні 18 років - 25%. При цьому, при кредитуванні в «Глобусі» на покупку житла від корпорації «Укрбуд», позичальник не несе додаткових витрат на страхування свого життя та працездатності. Схожий механізм зміни процентних ставок використовується і в декількох програмах кредитування від «Укргазбанку», а також в кредитному продукті банку «Львів» у співпраці із забудовником ТОВ НВП «Світ».
Окремі банки в якості альтернативи класичному кредитуванню пропонують програми фінансового лізингу. Наприклад, у «ТАСкомбанк» є програма придбання в лізинг готового житла (в тому числі, і на первинному ринку). Програмою передбачені: максимальний термін - 10 років, власний внесок - 30%, ставка - 24%, разова комісія - 1,7%. Додатково потрібно страхування житла, а також життя та працездатності клієнта.
Як бачите, банки докладають значних зусиль для створення клієнтам більш прийнятних умов купівлі житла. Однак, для більшості пересічних громадян існуючі ставки все одно «непідйомні». Тому активізація іпотечного кредитування в найближчі кілька років малоймовірна без створення більш сприятливих умов з боку держави. До них відносяться не тільки програми державної підтримки кредитування житлового сектора, але й розвиток інструментів рефінансування банківських кредитів, і вдосконалення законодавства в напрямку захисту прав кредиторів.
