Аналіз ринку іпотечного кредитування за підсумками 2024 року

Попри війну житлове будівництво не зупиняється. Все частіше укладаються  угоди на придбання житла в стадії зведення, в тому числі за допомогою іпотечних кредитів. Одним з рушіїв ринку іпотечного кредитування на даний час є державна програма “єОселя”.

Звіт про фінансову стабільність

У Звіті про фінансову стабільність, оприлюдненому НБУ наприкінці грудня 2024 року, зазначається, що протягом минулого року спостерігалось певне пожвавлення на ринку купівлі-продажу житла у порівнянні з попередніми воєнними роками. Так за одинадцять місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за аналогічний період 2023 року. Кількість договорів купівлі-продажу зростала в кожному з кварталів від початку року та за січень-листопад склала 187,2 тис. (70% від аналогічного періоду у 2021 році). Протягом 9 міс. 2024 року близько 60% угод було укладено на придбання квартир, 40% — приватних будинків. У 2021 році ця пропорція становила два до одного.

Найбільший попит на вторинному ринку спостерігається на житло невеликої площі. Медіанна площа придбаних квартир по Україні в цілому складає 48 кв. м, а будинків – 71 кв. м. Більшість угод – це купівля достатньо старого житла. Згідно зі статистичними даними Фонду державного майна, протягом 11 місяців 2024 року основна частка квартир була придбана в будинках, вік яких складає 40-60 років (в обласних центрах частка таких квартир склала 38%, поза обласними центрами — 45%). На житло віком до 10 років припадає 22% угод в обласних центрах та 15% в невеликих та середніх населених пунктах. При цьому більшість житла була придбана за межами обласних центрів.

Структура придбання житла

Структура придбання житла за регіонами наступна: найбільша кількість договорів купівлі-продажу на вторинному ринку була укладена в Дніпропетровській області — 12% від загального обсягу, 10% у Києві, по 9% в Одеській та Київській областях, 8% — у Львівській області, по 5% у Полтавській та Черкаській областях. Частка угод, укладених в інших регіонах, складає від 1% до 4%. Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.

За даними Державної служби статистики, площа введеного в експлуатацію житла протягом 9 міс. 2024 року склала 6,7 млн кв. м. З них 54% — це житло в одноквартирних будинках та гуртожитках, 46% — житло в багатоквартирних будинках. За 9 міс. 2024 року порівняно з аналогічним періодом 2023 року обсяг зданого житла зріс на 3,7%, що складає 77% від обсягу, зданого в експлуатацію за 9 міс. 2021 року. Отже, будівництво житла триває, але темпи більш повільні, ніж у мирний час. Крім того, через брак ресурсів, в тому числі робочої сили, на ринку досить типовим є явище суттєвих затримок за термінами будівництва. При цьому нові будівельні проєкти розпочинаються частіше в західних регіонах України, як найбільш безпечних і захищених від ворожих ракетних та дронових атак.

Вартість будівництва

За даними Держстату, за 6 років вартість будівництва зросла в середньому  в 2 рази ( індекс цін у будівництві  житла станом на 31.10.2024 порівняно з  31.12.2018 склав 200%). При цьому індекс цін продажу житла на первинному ринку за цей період дорівнював 197%, а на вторинному - 160%. Тобто ціни продажу квартир зростають більш повільно, ніж собівартість будівництва. Але купівля квартири, як і раніше, потребує від громадян значних ресурсів, що сукупно дорівнюють сумі середньої зарплати за 10 років. Тому іпотечне кредитування залишається актуальним для громадян, що не мають достатніх коштів на придбання житла за повну вартість.

Іпотечне кредитування

У 2024 році співвідношення кількості нових іпотечних кредитів до кількості договорів купівлі-продажу житла перевищило довоєнні показники: в першому кварталі 2024 року воно склало 5,4% (проти 3% за аналогічний період 2021 року), в другому кварталі — 5,3% (проти 3,9% за аналогічний період 2021 року), в третьому — 3,3% (проти 3,6% за третій квартал 2021 року) та в жовтні-листопаді — 4% (проти 3% за результатами 4-го кварталу 2021 року).

За даними оборотно-сальдових балансів банків, станом на 01.11.2024 іпотечний портфель фізичних осіб в національній валюті мали 45 банків. Загальний обсяг портфеля складав 29,98 млрд грн. А видачу іпотечних кредитів протягом січня-жовтня 2024 року здійснювали 39 банків.

До трійки лідерів іпотечного кредитування за обсягом кредитного портфеля входять 3 державні банки: “Ощадбанк”, “ПриватБанк” та “Укргазбанк”.  Станом на 01.11.2024 їх сукупний портфель іпотечних кредитів, виданих фізичним особам в національній валюті, склав 83% від загального обсягу портфеля всіх банків.

До десятки лідерів входять також наступні банки: “Кредобанк”, “Сенс Банк”, “Правекс Банк”, Банк “Глобус”, банк “Кредит Дніпро”, “Укрсиббанк” та “Скай Банк”.

За обсягом іпотечних кредитів, виданих протягом 10 місяців 2024 року, лідирує «Ощадбанк», на другому місці “Укргазбанк”, на третьому — “ПриватБанк”. До десятки лідерів за цим показником входять: “Сенс Банк”, “Скай Банк”, Банк “Кредит Дніпро”, Банк “Глобус”, “Таскомбанк”, “Укрексімбанк” та “Укрсиббанк”.

Більш детальна інформація щодо ренкінгів банків наведена в додатку до цього матеріалу.

Державна іпотечна програма “єОселя”

На даний час одним з рушіїв ринку іпотечного кредитування є державна програма «єОселя». За даними, наведеними в додатках до звіту НБУ про фінансову стабільність, протягом січня-жовтня  2024 року обсяг кредитів, виданих в рамках цієї програми, склав 97,02% від загального обсягу іпотечних кредитів, виданих за цей період. За січень-жовтень 2023 року цей показник дорівнював 96,6% від загальної кількості іпотек, тобто частка кредитів, виданих за державною програмою, зростає.

За даними компанії «Укрфінжитло», що адмініструє реалізацію програми «єОселя», за 2024 рік середня вартість житла, придбаного в рамках програми, склала 2,4 млн грн, середня площа придбаного житла — 56,5 кв. м. Найбільша частка придбаного житла (67%) припала на вторинний ринок, частка готового житла від забудовника склала 24%, а житла на стадії будівництва – 9%. Для порівняння: у 2023 році частка житла на стадії будівництва становила всього 1,8%.

Зростанню частки виданих іпотечних кредитів за програмою “єОселя” на первинному ринку житла посприяла поступова переорієнтація держпрограми на первинний ринок житла з метою підтримки  розвитку будівельної галузі. Зокрема було обмежено до 3 років вік житла, яке можна придбати за держпрограмою, також дія програми поширилася на придбання приватних будинків в стадії будівництва. Крім того, зросла кількість банків-партнерів програми до 11 банків та збільшено кількість акредитованих учасників серед девелоперів: станом на кінець січня 2025 року для роботи  в програмі “єОселя”  акредитовано  95 забудовників та 209 житлових об’єктів.

Саме тому в рамках державної програми  у другому півріччі 2024 року на первинному ринку було укладено на 80% більше угод, ніж в першому півріччі. Попри те, що придбання житла на етапі будівництва сприймається громадянами як ризиковане (особливо враховуючи додаткові ризики в умовах війни), “Укрфінжитло” стимулює попит на об’єкти в стадії зведення, мінімізуючи ризики шляхом ретельного відбору будівельних компаній для участі в програмі.

За обсягом кредитів, виданих в рамках програми «єОселя», за даними “Укрфінжитла” лідирує “Ощадбанк”: станом на 20.12.2024 банк видав 39% від загальної кількості кредитів в рамках державної програми та 38% від загального обсягу. На другому місці -“Приватбанк” (29% та 27%, відповідно), на третьому — “Укргазбанк” (25% та 26,5%, відповідно). Також портфель кредитів, наданих в рамках даної програми, мають: “Скай Банк”, “Сенс Банк”, Банк “Кредит Дніпро”, Банк “Глобус”, “Таскомбанк”, “Укрексімбанк” та “Бізбанк”.

Варто зауважити, що 24.12.2024 постановою №1486 Кабінет Міністрів України прийняв рішення про докапіталізацію компанії “Укрфінжитло” на 20 млрд грн шляхом випуску ОВДП. Це дасть змогу здійснювати  залучення коштів на фінансовому ринку для продовження роботи програми “єОселя” та видачі нових траншів банкам-партнерам, які своєю чергою матимуть ресурс для видачі нових іпотечних кредитів.

 

У 2025 році важливим залишатиметься подальший розвиток доступного кредитування купівлі нерухомості на первинному ринку. Це не тільки дасть можливість громадянам придбати власне житло, а й сприятиме розвитку будівництва та суміжних галузей, що сукупно позитивно вплине на економіку України.