Центр економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”

UA RU EN
Зростання ринку іпотеки - необхідна умова для успішного розвитку будівельної галузі
09.10.2018

Розвиток будівельної галузі є досить важливою складовою, необхідною для економічного зростання країни. Капітальне будівництво створює велику кількість робочих місць і споживає продукцію значної кількості галузей. Паралельно з нею розвиваються: виробництво будівельних матеріалів і обладнання, машинобудівна галузь, металургія і металообробка, нафтохімія, виробництво скла, деревообробка, транспорт, енергетика. Будівництво сприяє, в тому числі, розвитку підприємств малого бізнесу, особливо тих, які спеціалізується на оздоблювальних і ремонтних роботах, на виробництві та установці вбудованих меблів тощо. Тому будівельна галузь може виступати локомотивом для цілого ряду галузей, а динаміка її показників є своєрідним індикатором зростання економіки. Після падіння показників будівельної галузі, що тривав кілька років (на тлі найбільш активної фази економічної кризи), в 2016 та 2017 років роках було зафіксовано зростання індексу будівельної продукції (117,4% і 126,3%, відповідно). За минулий період поточного року тенденція зростання зберігається, хоча темп дещо знизився: індекс за січень-серпень становить 105,7.

За даними Держстату, за січень-серпень 2018 року був виконано будівельних робіт на суму 73,2 млрд. грн. З них 35,9 млрд. грн. припадає на будівлі (приблизно 50/50 на житлові та нежитлові), а 37,2 млрд.грн. - на спорудження (промислові, транспортні, а також трубопроводи). Лідерами за обсягом будівельних робіт стали Київська, Одеська та Харківська області. Крім того, будівництво нежитлових будівель та споруд досить активно йшло в Дніпропетровській області.

Загальний обсяг введеної в експлуатацію нежитлової площі за перше півріччя досяг 988,9 тис. кв. м. З них найбільшу частку склали промислові і торгівельні будівлі (21% і 20% від загальної площі, відповідно). Найбільший метраж нежитлових будівель, зданих в експлуатацію (215 тис. кв. м.), спостерігався у Вінницькій області. На другому місці - Київська область (90 тис. кв. м.). На третьому - Одеська (83,5 тис. кв. м).

Житлових будівель за січень-червень було прийнято в експлуатацію 3,2 млн. кв. м., що на 29% менше показника аналогічного періоду 2017 року. За введенням в експлуатацію житла лідирує Київ і Київська область (28,5% від загального метражу). На другому місці з великим відривом від інших регіонів - Львівська область (13% від загальної площі). Частка в загальному обсязі прийнятого в експлуатацію житла в Одеській і Харківській областях склала 6,83% і 6,19%, відповідно. При цьому, в лідери за площею введеного в експлуатацію житла на душу населення, крім Київської і Львівської областей, потрапили також Закарпатська та Волинська області.

Більш розгорнуту статистичну інформацію можна побачити в додатку до даного матеріалу (російською мовою).

За підсумками 2017 року було здано в експлуатацію 10,2 млн. квадратних метрів житла (0,24 кв. м. на людину). Для порівняння: в країнах Західної Європи щорічно на душу населення в середньому будується близько 1 кв. метра житла, тобто в 4 рази більше, ніж у нас. Невисокі темпи вітчизняного будівництва обумовлені значним (понад 40%) зносом основних засобів, для заміни яких необхідні істотні капіталовкладення, а також періодично виникаючим браком поточного фінансування на проведення будівельних робіт. Загалом, все замикається на дефіциті грошей.

Одним з вагомих джерел фінансування будівельних проектів для забудовників найчастіше є кошти покупців квартир, що будуються. І потенційних покупців в Україні вистачає. За даними статистики, на початок 2018 року житлової фонд в Україні становив близько 990 млн. кв. метрів. Тобто, в середньому на одного мешканця припадає 23,3 кв. метрів загальної площі, тоді як в Німеччині рівень забезпечення громадян житлом становить 41 кв. метр, в Великобританії - 44 кв. метра. За розрахунками заступника міністра регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Льва Парцхаладзе, з урахуванням заміни застарілого житла на якісне, з огляду на європейські тенденції будівництва за кількістю квадратних метрів на людину, для забезпечення українців комфортними умовами проживання потрібно побудувати ще мінімум 1 млрд. квадратних метрів нового житла.

Але одна справа - потреби, а інша справа - можливості. Далеко не кожен пересічний громадянин може собі дозволити придбати квартиру, навіть якщо потребує поліпшення житлових умов. Вартість одного квадратного метра житла становить від півтора до двох і більше середньомісячних зарплат українців (в залежності від регіону - детальна інформація наведена в Додатку). Тобто, відкладаючи щомісячно 20% від свого заробітку на придбання житла, зібрати на нього вдасться не скоро. Наприклад, киянам для цього знадобиться 32 роки, Львів'янам - 37 років. А бажаючим купити на офіційну зарплату квартиру в Одесі доведеться чекати не менше 40 років. Звичайно, офіційна середня заробітна плата не відображає всіх доходів населення. Але навіть при наявності додаткових джерел заробітку, співвідношення доходів і вартості квартир робить їх придбання нереальним для значної частини українців. В результаті, на даний момент кількість придбаних квартир на порядок менше, ніж реальна потреба в житлі, а багато будівельних компаній відчувають дефіцит фінансових ресурсів. Тому для успішного розвитку будівельної галузі необхідно вжити заходів в напрямку пожвавлення ринку нерухомості, тобто створити умови, при яких купівля квартири стане доступною для більшості громадян.

Забудовники намагаються частково вирішити цю проблему самостійно - за допомогою надання покупцям розстрочки. Але, в умовах дефіциту довгострокових ресурсів, термін надання розстрочки, як правило, не перевищує 2-5 років, хоча іноді зустрічаються і пропозиції  розстрочення на 7-10 років. Деякі забудовники досить успішно співпрацюють з банками, створюючи спільні програми іпотечного кредитування (такі програми є, наприклад, у банку «Аркада», «Укргазбанку», банку «Глобус», банку «Львів»). Тут терміни кредитів вже набагато довші (від 10 до 20-30 років). Однак, на даний момент на іпотечному ринку первинної нерухомості працює невелика кількість фінансових установ, а обсяг угод невеликий ( станом на 01.09.2018, приріст портфеля кредитів на покупку нерухомості склав всього 5% в порівнянні з початком року).

Помірна активність банків пов'язана, перш за все, з високим ризиком, обумовленим дефіцитом платоспроможних позичальників і незахищеністю прав кредиторів. Досі невирішеними залишаються проблеми валютної іпотеки, виданої в 2006-2008 р.р., яка на даний момент практично не обслуговується. Тому посилення захисту прав кредиторів є дуже важливою умовою розвитку іпотеки.

Певним стримуючим фактором є і нестача довгих ресурсів (для банків ця проблема теж є актуальною). Тому в даній ситуації реальним стимулом до розширення кредитування може стати розвиток інструментів рефінансування банківських кредитів, в тому числі, з використанням іпотечних облігацій і, можливо, заставних.

Крім того, одним з істотних перешкод для активного розвитку банківського кредитування на первинному ринку нерухомості є той факт, що на даний момент майнові права на нерухомість, що будується, не включені НБУ в перелік заставного забезпечення, яке враховується при розрахунку резервів за кредитами. Банки змушені формувати резерви на всю суму іпотечних кредитів, тим самим «заморожуючи» значні кошти, які могли б використовуватися на кредитування. Тому, якщо робити ставку на розвиток іпотеки, регулятору доцільно переглянути умови резервування в сторону пом'якшення і враховувати права на незавершену нерухомість в якості застави (хоча б з невисоким коефіцієнтом ліквідності).

Важливим фактором є і цінові умови банківського кредитування. У зв'язку з досить високою вартістю ресурсної бази, банківські ставки за іпотечними програмами прийнятні далеко не для всіх потенційних позичальників. Тому хорошим стимулом розвитку іпотеки може стати також наявність реальної і послідовної підтримки з боку держави у вигляді програм забезпечення населення доступним житлом.

Виходячи з вищевикладеного, стає ясно, що тільки комплексний підхід до вирішення проблеми дозволить досягти успіху: забезпечити громадян - квартирами, а будівельну галузь - необхідними для розвитку фінансовими ресурсами.