Центр економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”

UA RU EN
Огляд ринку первинної нерухомості за результатами 2021 року
21.02.2022

Обсяги введення житла в експлуатацію

За аналітичними  даними каталогу забудовників «ЛУН»,  у 2021 році спостерігалось суттєве зростання обсягів введення в експлуатацію житлової нерухомості. Так  в, Києві та області було здано 55 тис.квартир (35 тис. в Києві та 20 тис. - в Київській області). У порівнянні з 2020 роком кількість зданих квартир збільшилась на 41%.  Кількість  зданих в експлуатацію квадратних метрів  за 3 квартали  2021 року в м. Київ  перевищила показник аналогічного періоду на 186% (зростання склало понад 1млн кв.м ), а в Київській області - на 19% (+222 тис кв. м.). За 2021 рік було введено в експлуатацію 58 житлових комплексів в м. Київ та 43- в Київській області.

Станом на грудень 2021 року до продажу пропонувались  квартири у 227 ЖК в м. Київ та ( з них у 42 ЖК старт продаж відбувся у 2021 році) та квартири у  241 ЖК в  Київській області (продаж квартир у 60 ЖК розпочалась у  2021 році).

Крім Києва та Київської області, найбільш активно будується  житло в Одесі ( за 2021 рік було здано 13 тис. квартир  в 32 житлових комплексах), Харкові  (здано  9 тис квартир в 31  комплексі), Львові (6 тис. квартир в 40 ЖК) та Дніпрі (2 тис. квартир в 18 ЖК).

За кількістю  ЖК, що будуються  на  даний момент, лідирують  Київська область (174 ЖК), Київ (154 ЖК) та Дніпро  (75 ЖК). Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.

Забудовники- лідери

На території Києва працюють понад 26 забудовників. За сумою територій, на яких ведеться будівництво, в Києві лідирує  компанія «КАН Девелопмент»- вона займає 11% ринку. На другому місці – «KSM-GROUP» та «Київміськбуд»- територія житлових комплексів, які вони будують, складає  по 9% від  загальної площі будівництва. Питома вага площ забудови  компаній «City One Development» та « Інтеграл-буд» складає по 6%. «Futura hata» та «DIM» мають по 5% та інші компанії мають менш суттєву вагу (більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу). Таким чином, ринок  забудовників Києва є достатньо диверсифікованим.

В Київській області диверсифікація ще більш значна. Працюють понад 50 забудовників. При цьому  30 забудовників мають питому вагу площ забудови  по 1%, 11 забудовників  - по 2%, 7 забудовників-від 3 до 4% та у 6 забудовників питома вага площі забудови складає 5% та вище.  Найбільшу площу забудови  (12% від загального обсягу) має компанія « Riviera Estate». На другому місці -  забудовник «Білий шоколад» (7% площ).

В інших великих містах кількість забудовників є суттєво нижчею, а концентрація - більш високою. Так, на території Львову працюють  понад 20 забудовників. Найбільшу долю ринку за площею територій забудови  (24%) займає компанія «Ріел». На другому місці - забудовник «Нове місто» (19% від загальної  площі), на третьому-компанія «Ваш дім» (займає 8%). В Одесі до трійки забудовників- лідерів входять :  «Пространство Девелопмент» ( 24% від площі забудови), «Стікон» (13%) та «Будова» (11%). В Харкові 54% площ забудовує компанія «Трест Житлобуд-1», 23%- «Житлобуд-2». Питома вага площ  інших забудовників не перевищує 5%. В Дніпрі  працюють 4 забудовника, у яких площа житлової забудови дорівнює або  перевищує 10% :  «Артпроектбуд» (24%), «LOGOS DEVELOPMENT GROUP»(22%), «Comfort City Group»(18%)   та «Daytona Development Company» (10%).  Питома вага площ інших забудовників не перевищує 5%. Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.

Рівень та динаміка цін

За даними «ЛУН», за результатами 2021 року зафіксоване зростання цін на новобудови. При цьому з аналізованих міст найбільший темп зростання спостерігався в Дніпрі: мінімальна ціна за квадратний метр  збільшилась на  32%, середня ціна - на 48% ( порівнювались ціни на початок 2021 року та 2022 року).  Середня вартість найменшої однокімнатної квартири в Дніпрі в 2021 році складала 1,3 млн грн. За рівнем цін за квадратний метр Дніпро займає друге місце (після Києва).

На другому місці за темпами зростання - ціни в  Київській області  (мінімальна ціна за квадратний метр збільшилась  за 2021 рік на 22%, середня-на 26,7% ). При цьому житло в Київській області є більш дешевим у порівнянні з аналізованими містами – середня вартість найменшої квартири в ЖК, розташованих в Київській області, в 2021 році складала 970 тис. грн.

В Києві середня ціна за квадратний метр за 2021  рік зросла на 25,3%, мінімальна - на 12,8%. Середня вартість найменшої однокімнатної квартири в Київському  житловому комплексі в  2021 році становила  1,54 млн грн. Більш детальна інформація  в розрізі міст наведена в додатку до даного матеріалу.

Найбільш затребувані  класи квартир

За результатами аналізу переглядів квартир на ресурсі «ЛУН» протягом 2021 року, найбільшою популярністю користувались квартири класу «Комфорт»- за більшістю аналізованих міст вони переважали  зі значним відривом. На другому місці за популярністю - житло класу «Бізнес».

Найбільший відсоток переглядів житла класу «Економ» спостерігався в Харкові (30% від загальної кількості переглядів по місту). Перегляди житла класу «Бізнес» переважали в
Дніпрі (43% від загальної кількості переглядів по місту). Найбільша кількість переглядів квартир «Преміум» –класу зафіксована в Одесі (18%), найменша-в Київській області (3%). Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.

Прогнози та перспективи

За результатами опитування керівників будівельних підприємств щодо їх ділових очікувань на найближчі 12 місяців, проведеного НБУ в IV кварталі   2021 року, 81,8% респондентів очікують збільшення вартості реалізації квартир за рахунок зростання собівартості будівництва, що  пов’язане передусім зі здорожчанням енергоносіїв, а також зі збільшенням цін на сировину та матеріали. Крім того, 59,1%  респондентів вважають, що  значний вплив на збільшення собівартості будівництва буде мати зростання вартості трудових ресурсів. При цьому більшість опитаних будівельників  (63,6%) вважають, що обсяги реалізації їх продукції залишаться на тому ж рівні, що в 2021 році.

На думку учасників ринку будівництва, на попит на  ринку житла  у 2022 році будуть впливати не тільки ціни на нерухомість. Одними з найвагоміших факторів, від яких буде залежати активність придбання житла, є  політична  та економічна  ситуації в країні, а також стан воєнного конфлікту  з Росією. Позитивний вплив  на розвиток ринку може мати вдосконалення  законодавства, спрямоване на підвищення прозорості ринку та захист прав інвесторів, зокрема, затвердження законопроєкту № 5091, який на даний час прийнято в першому читанні. Негативний вплив на попит може мати прийняття законопроєкту №5600, відповідно до якого з третього продажу нерухомості  на різницю між доходами та витратами буде необхідно сплатити податок в розмірі  18%. Але точні  прогнози на  2022 рік  зробити поки що важко – необхідно виключити хоча б частину «факторів невизначеності».