Центр економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”
Обсяги введення житла в експлуатацію
За аналітичними даними каталогу забудовників «ЛУН», у 2021 році спостерігалось суттєве зростання обсягів введення в експлуатацію житлової нерухомості. Так в, Києві та області було здано 55 тис.квартир (35 тис. в Києві та 20 тис. - в Київській області). У порівнянні з 2020 роком кількість зданих квартир збільшилась на 41%. Кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів за 3 квартали 2021 року в м. Київ перевищила показник аналогічного періоду на 186% (зростання склало понад 1млн кв.м ), а в Київській області - на 19% (+222 тис кв. м.). За 2021 рік було введено в експлуатацію 58 житлових комплексів в м. Київ та 43- в Київській області.
Станом на грудень 2021 року до продажу пропонувались квартири у 227 ЖК в м. Київ та ( з них у 42 ЖК старт продаж відбувся у 2021 році) та квартири у 241 ЖК в Київській області (продаж квартир у 60 ЖК розпочалась у 2021 році).
Крім Києва та Київської області, найбільш активно будується житло в Одесі ( за 2021 рік було здано 13 тис. квартир в 32 житлових комплексах), Харкові (здано 9 тис квартир в 31 комплексі), Львові (6 тис. квартир в 40 ЖК) та Дніпрі (2 тис. квартир в 18 ЖК).
За кількістю ЖК, що будуються на даний момент, лідирують Київська область (174 ЖК), Київ (154 ЖК) та Дніпро (75 ЖК). Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.
Забудовники- лідери
На території Києва працюють понад 26 забудовників. За сумою територій, на яких ведеться будівництво, в Києві лідирує компанія «КАН Девелопмент»- вона займає 11% ринку. На другому місці – «KSM-GROUP» та «Київміськбуд»- територія житлових комплексів, які вони будують, складає по 9% від загальної площі будівництва. Питома вага площ забудови компаній «City One Development» та « Інтеграл-буд» складає по 6%. «Futura hata» та «DIM» мають по 5% та інші компанії мають менш суттєву вагу (більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу). Таким чином, ринок забудовників Києва є достатньо диверсифікованим.
В Київській області диверсифікація ще більш значна. Працюють понад 50 забудовників. При цьому 30 забудовників мають питому вагу площ забудови по 1%, 11 забудовників - по 2%, 7 забудовників-від 3 до 4% та у 6 забудовників питома вага площі забудови складає 5% та вище. Найбільшу площу забудови (12% від загального обсягу) має компанія « Riviera Estate». На другому місці - забудовник «Білий шоколад» (7% площ).
В інших великих містах кількість забудовників є суттєво нижчею, а концентрація - більш високою. Так, на території Львову працюють понад 20 забудовників. Найбільшу долю ринку за площею територій забудови (24%) займає компанія «Ріел». На другому місці - забудовник «Нове місто» (19% від загальної площі), на третьому-компанія «Ваш дім» (займає 8%). В Одесі до трійки забудовників- лідерів входять : «Пространство Девелопмент» ( 24% від площі забудови), «Стікон» (13%) та «Будова» (11%). В Харкові 54% площ забудовує компанія «Трест Житлобуд-1», 23%- «Житлобуд-2». Питома вага площ інших забудовників не перевищує 5%. В Дніпрі працюють 4 забудовника, у яких площа житлової забудови дорівнює або перевищує 10% : «Артпроектбуд» (24%), «LOGOS DEVELOPMENT GROUP»(22%), «Comfort City Group»(18%) та «Daytona Development Company» (10%). Питома вага площ інших забудовників не перевищує 5%. Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.
Рівень та динаміка цін
За даними «ЛУН», за результатами 2021 року зафіксоване зростання цін на новобудови. При цьому з аналізованих міст найбільший темп зростання спостерігався в Дніпрі: мінімальна ціна за квадратний метр збільшилась на 32%, середня ціна - на 48% ( порівнювались ціни на початок 2021 року та 2022 року). Середня вартість найменшої однокімнатної квартири в Дніпрі в 2021 році складала 1,3 млн грн. За рівнем цін за квадратний метр Дніпро займає друге місце (після Києва).
На другому місці за темпами зростання - ціни в Київській області (мінімальна ціна за квадратний метр збільшилась за 2021 рік на 22%, середня-на 26,7% ). При цьому житло в Київській області є більш дешевим у порівнянні з аналізованими містами – середня вартість найменшої квартири в ЖК, розташованих в Київській області, в 2021 році складала 970 тис. грн.
В Києві середня ціна за квадратний метр за 2021 рік зросла на 25,3%, мінімальна - на 12,8%. Середня вартість найменшої однокімнатної квартири в Київському житловому комплексі в 2021 році становила 1,54 млн грн. Більш детальна інформація в розрізі міст наведена в додатку до даного матеріалу.
Найбільш затребувані класи квартир
За результатами аналізу переглядів квартир на ресурсі «ЛУН» протягом 2021 року, найбільшою популярністю користувались квартири класу «Комфорт»- за більшістю аналізованих міст вони переважали зі значним відривом. На другому місці за популярністю - житло класу «Бізнес».
Найбільший відсоток переглядів житла класу «Економ» спостерігався в Харкові (30% від загальної кількості переглядів по місту). Перегляди житла класу «Бізнес» переважали в
Дніпрі (43% від загальної кількості переглядів по місту). Найбільша кількість переглядів квартир «Преміум» –класу зафіксована в Одесі (18%), найменша-в Київській області (3%). Більш детальна інформація наведена в додатку до даного матеріалу.
Прогнози та перспективи
За результатами опитування керівників будівельних підприємств щодо їх ділових очікувань на найближчі 12 місяців, проведеного НБУ в IV кварталі 2021 року, 81,8% респондентів очікують збільшення вартості реалізації квартир за рахунок зростання собівартості будівництва, що пов’язане передусім зі здорожчанням енергоносіїв, а також зі збільшенням цін на сировину та матеріали. Крім того, 59,1% респондентів вважають, що значний вплив на збільшення собівартості будівництва буде мати зростання вартості трудових ресурсів. При цьому більшість опитаних будівельників (63,6%) вважають, що обсяги реалізації їх продукції залишаться на тому ж рівні, що в 2021 році.
На думку учасників ринку будівництва, на попит на ринку житла у 2022 році будуть впливати не тільки ціни на нерухомість. Одними з найвагоміших факторів, від яких буде залежати активність придбання житла, є політична та економічна ситуації в країні, а також стан воєнного конфлікту з Росією. Позитивний вплив на розвиток ринку може мати вдосконалення законодавства, спрямоване на підвищення прозорості ринку та захист прав інвесторів, зокрема, затвердження законопроєкту № 5091, який на даний час прийнято в першому читанні. Негативний вплив на попит може мати прийняття законопроєкту №5600, відповідно до якого з третього продажу нерухомості на різницю між доходами та витратами буде необхідно сплатити податок в розмірі 18%. Але точні прогнози на 2022 рік зробити поки що важко – необхідно виключити хоча б частину «факторів невизначеності».