Центр экономических исследований и прогнозирования "Финансовый пульс"

Объемы ввода жилья в эксплуатацию

По аналитическим данным каталога застройщиков «ЛУН», в 2021 году наблюдался существенный рост объемов ввода в эксплуатацию жилой недвижимости. Так, в Киеве и области было сдано 55 тыс.квартир (35 тыс. в Киеве и 20 тыс. - в Киевской области). По сравнению с 2020 годом количество сданных квартир увеличилось на 41%. Количество сданных в эксплуатацию квадратных метров за 3 квартала 2021 года в г. Киев превысило показатель аналогичного периода на 186% (рост составил более 1млн кв.м), а в Киевской области – на 19% (+222 тыс. кв м.). За 2021 год было введено в эксплуатацию 58 жилых комплексов в г. Киев и 43 в Киевской области.

По состоянию на декабрь 2021 года, к продаже предлагались квартиры в 227 ЖК в г. Киев и (из них в 42 ЖК старт продаж состоялся в 2021 году) и квартиры в 241 ЖК в Киевской области (продажа квартир в 60 ЖК началась в 2021 году).

Кроме Киева и Киевской области, наиболее активно строится жилье в Одессе (за 2021 год было сдано 13 тыс. квартир в 32 жилых комплексах), Харькове (сдано 9 тыс. квартир в 31 комплексе), Львове (6 тыс. квартир в 40 ЖК) и Днепре (2 тыс. квартир в 18 ЖК).

По количеству строящихся ЖК лидируют Киевская область (174 ЖК), Киев (154 ЖК) и Днепр (75 ЖК). Более подробная информация приведена в приложении к данному материалу (на украинском языке).

Застройщики-лидеры

На территории Киева работает более 26 застройщиков. По сумме территорий, на которых ведется строительство, в Киеве лидирует компания «КАН Девелопмент» – она занимает 11% рынка. На втором месте – «KSM-GROUP» и «Киевгорстрой» – территория их строящихся жилых комплексов составляет по 9% от общей площади строительства. Удельный вес площадей застройки компаний «City One Development» и «Интеграл-буд» составляет по 6%. «Futura hata» и «DIM» имеют по 5%, прочие компании имеют менее существенный вес (более подробная информация приведена в приложении к данному материалу). Таким образом, рынок застройщиков Киева достаточно диверсифицирован.

В Киевской области диверсификация еще более значительна. Работают более 50 застройщиков. При этом 30 застройщиков имеют удельный вес площадей застройки по 1%, 11 застройщиков – по 2%, 7 застройщиков – от 3 до 4% и у 6 застройщиков удельный вес площади застройки составляет 5% и выше. Наибольшую площадь застройки (12% от общего объема) имеет компания «Riviera Estate». На втором месте – застройщик «Белый шоколад» (7% площадей).

В других крупных городах количество застройщиков существенно ниже, а концентрация - более высокая. Так, на территории Львова работает более 20 застройщиков. Наибольшую долю рынка по площади территорий застройки (24%) занимает компания «Риэл». На втором месте – застройщик «Новый город» (19% от общей площади), на третьем – компания «Ваш дом» (занимает 8%). В Одессе в тройку застройщиков-лидеров входят: «Пространство Девелопмент» (24% от площади застройки), «Стикон» (13%) и «Будова» (11%). В Харькове 54% площадей застраивает компания «Трест Жилстрой-1», 23% - «Жилстрой-2». Удельный вес площадей других застройщиков не превышает 5%. В Днепре работают 4 застройщика, у которых площадь жилой застройки равна или превышает 10%: «Артпроектбуд» (24%), «LOGOS DEVELOPMENT GROUP» (22%), «Comfort City Group» (18%) и «Daytona Development Company» (10 %). Удельный вес площадей других застройщиков не превышает 5%. Более подробная информация приведена в приложении к данному материалу.

Уровень и динамика цен

По данным "ЛУН", по результатам 2021 года зафиксирован рост цен на новостройки. При этом из рассматриваемых городов наибольший темп роста наблюдался в Днепре: минимальная цена за квадратный метр увеличилась на 32% - средняя цена - на 48% (сравнивались цены на начало 2021 года и 2022 года). Средняя стоимость самой маленькой однокомнатной квартиры в Днепре в 2021 году составляла 1,3 млн. грн. По уровню цен за квадратный метр Днепр занимает второе место (после Киева).

На втором месте по темпам роста – цены в Киевской области (минимальная цена за квадратный метр увеличилась за 2021 год на 22%, средняя – на 26,7%). При этом жилье в Киевской области более дешевое по сравнению с рассматриваемыми городами – средняя стоимость наименьшей квартиры в ЖК, расположенных в Киевской области, в 2021 году составляла 970 тыс. грн.

В Киеве средняя цена за квадратный метр за 2021 год выросла на 25,3%, минимальная – на 12,8%. Средняя стоимость наименьшей однокомнатной квартиры в Киевском жилом комплексе в 2021 году составила 1,54 млн грн. Более подробная информация в разрезе городов приведена в приложении к данному материалу.

Самые востребованные классы квартир

По результатам анализа просмотров квартир на ресурсе «ЛУН» в течение 2021 года, наибольшей популярностью пользовались квартиры класса «Комфорт» – по большинству рассматриваемых городов они преобладали со значительным отрывом. На втором месте по популярности – жилье класса «Бизнес».

Наибольший процент просмотров жилья класса «Эконом» наблюдался в Харькове (30% от общего количества просмотров по городу). Просмотры жилья класса «Бизнес» преобладали в Днепре (43% от общего количества просмотров по городу). Наибольшее количество просмотров квартир «Премиум» – класса зафиксировано в Одессе (18%), наименьшее – в Киевской области (3%). Более подробная информация приведена в приложении к данному материалу.

Прогнозы и перспективы

По результатам опроса руководителей строительных предприятий относительно их деловых ожиданий на ближайшие 12 месяцев, проведенного НБУ в IV квартале 2021 года, 81,8% респондентов ожидают увеличения стоимости реализации квартир за счет роста себестоимости строительства, что связано, прежде всего, с удорожанием энергоносителей, а также с  увеличением цен на сырье и материалы. Кроме того, 59,1% респондентов считают, что значительное влияние на увеличение себестоимости строительства будет оказывать рост стоимости трудовых ресурсов. При этом большинство опрошенных строителей (63,6%) считают, что объемы реализации их продукции останутся на том же уровне, что и в 2021 году.

По мнению участников рынка, на спрос на рынке жилья в 2022 году будут влиять не только цены на недвижимость. Одними из наиболее значимых факторов, от которых будет зависеть активность приобретения жилья, является политическая и экономическая ситуации в стране, а также состояние военного конфликта с Россией. Положительное влияние на развитие рынка может оказать усовершенствование законодательства, направленное на повышение прозрачности рынка и защиту прав инвесторов, в частности, утверждение законопроекта №5091, который в настоящее время принят в первом чтении. Негативное влияние на спрос может оказать принятие законопроекта №5600, согласно которому с третьей продажи недвижимости на разницу между доходами и расходами будет необходимо уплатить налог в размере 18%. Но точные прогнозы на 2022 год сделать пока сложно – необходимо исключить хотя бы часть «факторов неопределенности».