Центр экономических исследований и прогнозирования "Финансовый пульс"

UA RU EN
Ипотечное кредитование постепенно набирает обороты

Начиная с 2018 года, кредитование физических лиц на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости постепенно активизируется. Так, согласно статистике НБУ, за 2018 год прирост портфеля таких кредитов в национальной валюте (выдача новых кредитов минус погашение действующих) составил 461 млн грн (+ 4,78%). За 2019 год  портфель увеличился на 5,55% (+560 млн грн). В 2020 году темпы прироста портфеля снизились: прирост составил 2,33% или 248 млн грн в год, что связано, в том числе, со снижением деловой и потребительской активности вследствие распространения COVID-19 и введением соответствующих карантинных и ограничительных мер. По результатам опроса банков, проведенного НБУ1, существенное проседание в выдаче новых ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2019 года наблюдалось во II квартале 2020 года, после чего активность несколько повысилась, и за 2020 сумма новых кредитов на 35,5% превысила результат 2019 года .

 В первом квартале текущего года активность ипотечного кредитования продолжила рост. В марте 2021 банки выдали 750 ипотечных кредитов на общую сумму 577,4 млн. грн. Объемы выдачи кредитов выросли на 26% по сравнению с февралем 2021 года и в 2,4 раза по сравнению с мартом 2020 года. Всего в I квартале текущего года банки выдали 1811 ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 млрд грн. Если сравнить с первым кварталом прошлого года, то новое ипотечное кредитование выросло на 51% по количеству договоров и более, чем в два раза в денежном выражении. По данным статистики НБУ, по состоянию на 01.04.2021 остаток портфеля кредитов, предоставленных на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости вырос на 4,43% (+483 млн грн) по сравнению с началом года.

При этом в общем объеме кредитов, выданных за 2019,  2020 год и первый квартал 2021 года, кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке занимали лишь 16,4%.

По объемам ипотечного кредитного портфеля физических лиц в национальной валюте по состоянию на 01.04.2021 лидирует «Приватбанк» - его кредитный портфель формирует 20,7% общего ипотечного портфеля банковской системы. На втором месте - «Кредобанк» (18,3% от общего объема ипотечного портфеля), на третьем - «Ощадбанк» (15,8%). Также в десятку лидеров по объемам ипотечного кредитного портфеля входят: «Укргазбанк», «Укрсиббанк», банк «Глобус», «Альфа-банк», «Правекс-банк», «Райффайзен Банк Аваль» и «ОТП БАНК». Более подробная информация приведена в приложении к статье (на украинском языке).

Новый толчок развитию ипотечного кредитования дал, в том числе, старт с 1 марта 2021 года государственной программы «Доступная ипотека 7%» согласно Порядку удешевления стоимости ипотечных кредитов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2020 №28. Программа реализуется Фондом развития предпринимательства через уполномоченные банки и предусматривает уплату заемщиком процентов по кредиту, исходя из ставки 7% годовых (Компенсационная процентная ставка). При этом, уполномоченному банку осуществляется компенсация разницы между суммами начисленных процентов по ипотечному кредиту с применением ставки банка по договору (Базовой процентной ставки) и компенсационной процентной ставки 7%.  Дополнительно Фондом развития предпринимательства предоставляется гарантия уполномоченным банкам на портфельной основе на обеспечение выполнения 50% обязательств по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам для приобретения квартир в новостройках (до введения их в эксплуатацию).

По состоянию на 11.05.2021, Фонд сотрудничает с 14 уполномоченными банками. Но пока  выданные кредиты есть только у 7 банков. За период с начала реализации проекта  7 банками заключено 238 ипотечных договоров на общую сумму 200,7 млн  грн. По количеству заключенных договоров и объемам выданных кредитов по программе «Доступная ипотека 7%» лидирует банк «Глобус». На втором месте - «Укргазбанк», на третьем -«Кредобанк».

По проценту согласования заявок лидируют: «Кредобанк» (за анализируемый период согласовано 54 заявки из 74 полученных, что составляет 72,92%), банк «Глобус» (из 88 полученных заявок согласовано 64, то есть 72,7%) и «Приватбанк» (согласовано 46 заявок из 92 полученных, что составляет 50%). Наибольшее количество кредитных заявок за рассматриваемый период поступило в государственные «Ощадбанка» и «Укргазбанка» (26% и 23% от общего количества соответственно), но они демонстрируют более низкий уровень согласования заявок: «Ощадбанк» согласовал 24 заявки из 136 полученных (уровень согласования 17,7%), «Укргазбанк» - 48 заявок из 121 (39,7%). Общий процент отклоненных банками заявок по состоянию на 11.05.2021 составил 4,4% (всего было отклонено 23 заявки из 517 предоставленных). Средний процент собственного взноса заемщиков по кредитам, предоставленным различными банками, варьируется от 21% до 39%. Минимальный взнос равен 15%, максимальный -72%. Средняя сумма предоставленного кредита составляет 843 298 грн. Средняя площадь квартир, для покупки которых были заключены ипотечные договора, у разных банков колеблется от 40 до 60 м2.

Подробнее со статистикой можно ознакомиться в приложении к данному материалу ( на украинском языке).

Кредиты на покупку квартир по программе «Доступная ипотека 7%» в настоящее время имеют в портфеле все 7 банков, которые уже начали кредитовать по этой программе. Кредиты на покупку домовладений (на первичном и вторичном рынке) предоставил пока только «Кредобанк».

Активнее кредиты предоставляются на покупку недвижимости на вторичном рынке - по состоянию на 11.05.2021 такие кредиты составляют 71,34% кредитного портфеля. Но банк «Глобус» специализируется преимущественно на кредитовании первичной ипотеки - кредиты на новостройки составляют 73% от кредитного портфеля банка по программе «Доступная ипотека 7%». Кредиты, выданные банком «Глобус» на рынке первичной ипотеки по государственной программе, по состоянию на 11.05.2021 формируют 69,7% общего объема портфеля первичной ипотеки по этой программе. Также активно кредитует покупку квартир в новостройках «Кредобанк» - его портфель составляет 19,9% от общего объема кредитов на покупку жилья у застройщиков по государственной программе.

Быстрее кредитование по государственной программе развивается в Киевской области - на нее приходится 60,72% от суммы всех выданных кредитов. На втором месте - Харьковская область (7% от общей суммы). На третьем - Львовская область (6,9%).

В настоящее время «квартирный вопрос» актуален для многих украинцев. По данным, Конфедерации строителей Украины, на одного жителя Украины приходится 24 м2 жилья, а более 80% жилого фонда является устаревшим. При этом в Европе на одного жителя приходится 40 м2. Но у большинства рядовых граждан не хватает средств для обслуживания кредитов по текущим рыночным ставкам. По данным Минюста, по результатам 2020 года в Украине только 5% сделок купли-продажи недвижимости реализуются путем оформления ипотеки. В других странах этот показатель на порядок больше. Например, в Польше он составляет 50%.

 Соотношение объема ипотечных кредитов к ВВП 2020 года в Украине по данным НБУ равнялось лишь 0,7%, что также значительно ниже, чем в других странах. В развитых странах этот показатель превышает 25%, а в отдельных странах (Франция, Швеция, Дания) составляет более 50%.

То есть, пространство для роста строительства и ипотечного кредитования есть. Учитывая наличие у значительной части населения потребности в улучшении жилищных условий, ипотечная программа, которая предлагает приемлемую стоимость кредитов, при наличии государственного финансирования имеет значительные перспективы развития. Поэтому мы считаем, что тенденция роста ипотечного портфеля продлится, а программа «Доступная ипотека 7%» не только будет способствовать активизации ипотечного кредитования, но и стимулировать развитие строительной отрасли и экономики в целом. Главное - чтобы в бюджете хватало средств на последовательную и долгосрочную реализацию государственной программы.

Стоит заметить, что в настоящее время программа «Доступная ипотека 7%» ограничивает льготное кредитование достаточно узким сегментом - период, прошедший с момента сдачи жилья в эксплуатацию не должен превышать 3 года. Это существенно сокращает перечень квартир, подпадающих под условия программы. С нашей точки зрения, для более активного развития льготной ипотеки есть смысл увеличить сегмент квартир, которые могут кредитоваться на условиях программы.

Ну а для обеспечения стабильного и долгосрочного роста рынка ипотечного кредитования, необходимо решить 2 основные проблемы, мешающие его развитию: повысить уровень защиты прав инвесторов при финансировании первичной ипотеки, которая не сдана в эксплуатацию, и усовершенствовать процесс отчуждения ипотечного имущества в случае наличия задолженности по кредиту. Отдельные шаги в направлении повышения защиты прав инвесторов уже сделаны: на рассмотрении в Верховной Раде находится законопроект №5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Он предусматривает еще на этапе строительства регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество специальных имущественных прав на будущую квартиру. Продажу будущих объектов недвижимости застройщик сможет начать только после регистрации специальных прав. А при осуществлении регистрации предусматривается необходимость подтверждения прав на земельный участок и проверка наличия разрешения на строительство. Эти условия позволят избежать манипуляций с повторной продажей квартир и сделают невозможным незаконное строительство.

 Кроме того, для банков актуальной является проблема дефицита длинных ресурсов. Поэтому положительным шагом со стороны государства может стать также организация рефинансирования ипотечных кредитов. Планируется, что эту задачу будет реализовывать созданная в 2020 году государственная организация «Укрфинжитло», с помощью которой планируется также использовать еще один перспективный инструмент для развития рынка жилья - предоставление жилой недвижимости в финансовый лизинг.

____________________________________________________________________________

[1]   https://bank.gov.ua/ua/news/all/obsyagi-vidanih-ipotechnih-kreditiv-podvoyilisya-u-i-kvartali-2021-roku--rezultati-opituvannya-bankiv