Центр экономических исследований и прогнозирования "Финансовый пульс"

Согласно данным, полученным НБУ путем анкетирования банков по итогам первого полугодия текущего года, наблюдается активное развитие ипотечного кредитования. Так, за январь - июнь 2021 года банками было предоставлено 4652 ипотечных кредита на общую сумму 3,6 млрд  грн. Это в 3,4 раза превышает показатель аналогичного периода предыдущего года по объему кредитов и в 2,4 раза - по количеству кредитов. При этом удельный вес новых кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке в мае и июне существенно вырос по сравнению с предыдущими месяцами и аналогичными периодами 2020 года. Так, за июнь 2021 удельный вес кредитов, предоставленных на покупку недвижимости на вторичном рынке, составил 91% (против 81% за июнь 2020 года). Причина – отсутствие у большинства  банков интереса к кредитованию на первичном рынке ипотеки из-за высоких  требований НБУ к резервированию таких кредитов.

Средневзвешенная эффективная ставка ипотечного кредита составляла в июне 2021 года  17,3% на первичном рынке и 13,2% - на вторичном рынке. За второй квартал ставки на первичном и вторичном рынке снизились на 0,1 п. п. и на 0,7 п. п., соответственно.

К  регионам – лидерам  ипотечного кредитования относятся: Киев и Киевская область (заключен 41% сделок от их  общего количества), Харьковская область, (10%), Львовская (6%), Днепропетровская (6%) и Одесская область (5%).

Наблюдается существенная концентрация кредитных портфелей: 90% сделок, заключенных за первое полугодие 2021, было подписано 5 банками - лидерами кредитования ипотеки.

 По объему портфеля   ипотечных кредитов в национальной валюте по состоянию на 01.07.2021 в ТОП-5 лидеров входят: AО КБ «ПРИВАТБАНК», АО «КРЕДОБАНК», АО «ОЩАДБАНК», АБ «УКРГАЗБАНК» и АО КБ «ГЛОБУС». Более подробная статистика приведена в приложении к материалу (на украинском языке).

Общий ипотечный кредитный портфель по состоянию на 01.07.2021 составлял 23,8 млрд грн. При этом валютные кредиты, предоставленные в предыдущие годы, формируют 47,3% портфеля. Качество валютного кредитного портфеля низкое - валовой объем неработающих кредитов составляет 95% от валового валютного портфеля. Портфель кредитов в национальной валюте имеет значительно лучшее качество: удельный вес неработающих кредитов составляет 16,4%. Общий удельный вес неработающих кредитов составляет 53,6% от валового кредитного портфеля. Но проблемные кредиты  достаточно зарезервированы: покрытие неработающих кредитов резервами составляет 87,6%. Благодаря этому, удельный вес  чистых неработающих кредитов (за вычетом резервов) составляет лишь 13% от чистого кредитного портфеля.

Положительное влияние на развитие ипотечного кредитования имеет, в том числе, внедрение с марта 2021 года государственной программы «Доступная ипотека 7%». В настоящее время партнерами программы являются 16 банков, но выданные кредиты имеют только 8 банков. По данным Фонда развития предпринимательства, по состоянию на 16.08.2021 по программе было выдано 696 кредитов на общую сумму 590 млн грн. При этом основная доля кредитного портфеля выдана 5 банками-лидерами (ими заключено 686 из 696 действующих кредитных сделок). Пока преобладает кредитование вторичного рынка недвижимости: по состоянию на 16.08.2021, 77,3% кредитных договоров были заключены на покупку недвижимости, которая уже введена в эксплуатацию (75,2% от общего объема кредитов было предоставлено на покупку на вторичном рынке квартир и 2,39% - на покупку домовладений). Основную долю кредитов было предоставлено на покупку недвижимости в Киеве (33,5% от объема портфеля) и Киевской области (30,8%). Из других областей наиболее активно кредитовалась покупка недвижимости в Харьковской области (6,4% от объема портфеля), Львовской области (5,7%) и Ровенской области (4,9%).

По размеру и количеству заключенных кредитных договоров, а также по проценту согласования заявок лидирует АО «КРЕДОБАНК»: по состоянию на 16 августа он заключил 25% от общего количества кредитных сделок по государственной программе и выдал 25,6% от общего объема предоставленных кредитов. На втором месте - АБ «УКРГАЗБАНК» (21,7% от общего объема кредитов и 19,7% от общего количества сделок). Оба лидера кредитуют как первичный, так и вторичный рынок жилья (квартиры и домовладения). Третье место занимает АО «ОЩАДБАНК», который пока кредитует только вторичный рынок. Удельный вес его кредитного портфеля в общем объеме кредитов по программе «Доступная ипотека 7%» составляет 19,7%, а количество кредитных договоров формирует 19,1% общего количества. На четвертом месте - АО КБ «ГЛОБУС». Его кредитный портфель составляет 17,43% от общего объема, а количество договоров -17,82%. При этом банк «Глобус» является безоговорочным лидером по кредитованию покупки квартир на первичном рынке недвижимости: его портфель формирует 58,6% от портфеля кредитов, предоставленных на приобретение объектов незавершенного строительства. Также в пятерку лидеров государственной ипотечной программы входит AО КБ «ПРИВАТБАНК», который в настоящее время работает только на вторичном рынке (выдано 14,2% от общего объема ипотечного портфеля по программе и заключено 16,9%  общего количества кредитных сделок).

Пока что удельный вес кредитов, предоставленных по программе «Доступная ипотека 7%», в общем объеме ипотечного кредитования незначителен. В настоящее время одним из факторов, сдерживающих кредитование по этой программе на рынке первичной недвижимости, является запрет предоставления кредитов под залог жилья, введенного в эксплуатацию более, чем за 3 года до рассмотрения кредита. Это условие является целесообразным с точки зрения стимулирования строительства. Но существует еще одно ограничение: по условиям программы в качестве предмета ипотеки на первичном рынке жилья могут выступать только имущественные права на незавершенное строительство. То есть, между застройщиком и потенциальным заемщиком должен быть заключен договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость и / или финансирование должно осуществляться через Фонд финансирования строительства. В настоящее время такой механизм является наиболее законодательно регламентированным. Но значительное количество застройщиков использует другие типы договоров финансирования строительства: предварительные договора, форвардные контракты и тому подобное. Таким образом, существенно ограничивается круг застройщиков, у которых можно приобретать квартиры в рамках программы и, как следствие, сужается спектр заемщиков, которые могут воспользоваться льготным кредитом.

Дальнейшему развитию программы «Доступная ипотека 7%» и расширению спектра ее применения может способствовать, в том числе, совершенствование нормативной базы, регулирующей финансирование строительства, и обеспечение максимальной защиты прав инвесторов по всем типам договоров и схемам финансирования.